За более чем десятилетие работы на рынке юридических услуг городов Москвы и Санкт-Петербурга партнёры и юристы нашей компании накопили уникальный опыт в решении практических вопросов, возникающих в процессе деятельности юридических лиц.

О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок не менее года

 

 

На конец 2012 года ситуация с регистрацией «длинных» договоров аренды нежилых помещений выглядела следующим образом.

Общее правило о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (если иное не установлено законом) было предусмотрено статьей 609 Гражданского кодекса российской Федерации (ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, в частности, предусматривались исключения из общего правила, в соответствии с которыми не подлежали государственной регистрации договоры аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее одного года.

Распространение правил о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений на договоры аренды нежилых помещений было разъяснено Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53.

Согласно позиции ВАС РФ, нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и (принимая во внимание отсутствие в ГК РФ каких-либо специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений) к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее года, в соответствии с  пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, подлежали государственной регистрации и считались заключенными с момента такой регистрации.

 

Далее. 30.12.2012 года был принят Федеральный закон № 302-ФЗ, в соответствии с пунктами 1 и 8 статьи 2 которого, с 01 марта 2013 г. правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658  ГК РФ, не подлежали применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Федерального закона (01.03.2013 г.).

 

Целесообразность изменения правил о регистрации соответствующих видов договоров, приведенных в пункте 8 статьи 2 Федерального закона № 302-ФЗ, была разъяснена Письмом Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94, посвященному договорам аренды недвижимого имущества.

В частности, отсутствие необходимости государственной регистрации рассматриваемых видов договоров обуславливалось наличием государственной регистрации обременений прав собственности (пункт 1 статьи 8.1 ГК РФ), что в любом случае предполагало обращение в регистрирующий орган при заключении соответствующего договора аренды.

Таким образом, по мнению Комитета, Федеральный закон № 302-ФЗ ликвидировал смешение различных видов регистраций (регистрация ограничения права и регистрация договора).

Тем не менее, указанный Федеральный закон № 302-ФЗ породил свои неясности. В частности, возникал вопрос о необходимости государственной регистрации ограничения права аренды на основании договора, заключенного на срок менее одного года.

Кроме того, участники правоотношений «привыкли» к государственной регистрации соответствующих договоров, правовой механизм которой был понятен: есть регистрация – есть договор; нет регистрации – нет договора. А в ситуации, когда договор аренды считается заключенным с момента его подписания, закономерно возникал вопрос о целесообразности регистрации ограничения права аренды.

Вероятно поэтому 04 марта 2013 года, то есть, через четыре дня после вступления в силу ФЗ № 302-ФЗ, был принят Федеральный закон № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», которым из пункта 8 статьи 2 ФЗ № 302-ФЗ исключили ссылки на статьи 609, 651 и 658.

Иными словами, ситуацию в отношении государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (предприятия, зданий и сооружений,  а также нежилых помещений) вернули в прежнее состояние.

Соответственно, все «длинные» договоры аренды нежилых помещений, с 04 марта 2013 года снова подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Каких-либо разъяснений от Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ, по данному вопросу уже не было…

Представляется, что договоры аренды, подписанные с период с 01 марта 2013 года до 04 марта 2013 года, считаются заключенными с момента их подписания и не подлежат государственной регистрации. Но лучше не рисковать! Ведь это Ваши расходы по налогу на прибыль организаций.

 
ООО «МВ и Партнёры» © 2011